实务 | 房屋涉及附属设施该如何计算缴纳房产税？

关键词摘要：



房产税、房屋附属设施企业财税人员在计缴房产税时，只关注房屋建筑物，却忽视了将房屋附属设施计入房产税的计税基础。那么，什么样的附属设施需要计征房产税？

这是我们财税人员的一个小疑惑，在实践中税企双方也存在理解上的差异，本文将从以下案例做简要分析。

一、政策概述

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第003号）第二条，关于房屋附属设备的解释：

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线、电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

另外，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定，随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，因此进一步明确：

1. 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2. 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

二、难点判断

问答1：

企业厂区、办公区安装在水泥柱、墙面的门禁安全管理系统计入固定资产-设备，请问：门禁安全管理系统是否需要纳入房产原值交纳房产税？

智能化楼宇设备包括：计算机管理系统工程、楼宇设备自控系统工程、保安监控及防盗报警系统工程、智能卡系统工程、通讯系统工程、卫星及共用电视系统工程、车库管理系统工程、综合布线系统工程、计算机网络系统工程、广播系统工程、会议系统工程、视频点播系统工程、智能化小区综合物业管理系统工程、可视会议系统工程、大屏幕显示系统工程、智能灯光、音响控制系统工程、火灾报警系统工程、计算机机房工程。

企业厂区、办公区域安装的门禁安全管理系统是安全管理系统，它在工作环境安全、人事考勤管理、消防监控、保安巡检等工作中发挥作用，门禁系统属于智能化楼宇设备。

对于门禁系统（包括监控、防盗、门禁、道闸等）属于以房屋为载体的，不可随意移动的附属智能化楼宇设备，应计入房产原值，计征房产税。

问答2：

企业为了降低厂房噪音，在厂房墙壁上安装了的消声设备，计入固定资产-设备，并计入房产原值缴纳房产税。请问：消声设备是否需要纳入房产原值交纳房产税？

国税发〔2005〕173号文件对“配套设施”的解释，采取的是一般条款附带开放式举例的形式。由于消声设备不在列举对象的范围内，需要依据一般条款作分析。根据规定，配套设施需要同时具备以下两点特征：一是以房屋为载体，不可随意移动。所谓“不可随意移动”，可以理解为如要移动，拆除成本很高。二是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求。所以，消音设备虽然安装在房屋墙壁上，以房屋为载体，不可随意移动，仅具备一个特征，不能得出属于配套设施、需要缴纳房产税的结论。那么，是否具备第二个特征还需要继续分析。

房屋的使用功能是指经过竣工验收的房屋所应当具有的使用功能，竣工验收过程是：由建设单位根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，于开发项目竣工后向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

A工程竣工验收备案表；

B工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

C法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

D施工单位签署的工程质量保修书；

E法规、规章规定必须提供的其他文件。

F商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，根据该暂行办法，竣工验收的范围也就是要求提交的文件所指称的内容。

满足以上要求的竣工验收之后房屋应当具有的使用功能，才符合国税发〔2005〕173号文中提到的“房屋的使用功能及设计要求”的概念，在这个验收过程中涉及到的所有附属设施、设备需要计入房产税的征税范围。

在满足房屋的使用功能及设计要求以后，根据生产生活、技术工艺要求购置的设施、设备，是否计入房屋原值计税应根据情况再具体分析。

因此谈论“维持和扩大房屋使用功能”时，必须有一个固定的时间点，否则就会陷入混乱和自相矛盾的情形。

除非房屋经过改建、扩建，但是改扩建后也存在一个新的竣工验收的问题，这时就以新的改、扩建竣工验收时点为新的计税范围进行从新核算，这一点就是对应上文中“扩大房屋使用功能”的描述。

企业为了降低噪音，在厂房安装的消声设备，未列入厂房竣工验收事项之内，消声设备仅仅是一种生产辅助设备，不属于房屋配套设施，不需缴纳房产税。

三、建议

关于房屋附属设施是否计入企业固定资产房屋原值计征房产税，需要财务人员对固定资产明细清单仔细辨别，并与相关工程技术人员及时沟通，再结合工厂设施的实际使用情况进行具体情况具体分析判断。